Мы постарались разобраться, что же лежит в основе подобного бизнеса, максимально игнорируя его эмоциональную составляющую.  Для этого в качестве экспертов мы пригласили людей, реально участвующих в жилищно-коммунальном бизнесе и связанных с ним процессах.

Для начала

Есть мнение, и весьма распространенное, что Жилищным Кодексом 2005 года государство не только «кинуло» владельцев жилья на деньги, но и подставило под удар всевозможных аферистов, заставив выбирать способ управления. После леденящих душу статей о религиозных сектах и финансовых пирамидах в моду вошли рассказы об управляющих компаниях-однодневках, которые собирают с жильцов деньги и исчезают в туманной дали. В Ярославле и области по сей день особой популярностью пользуются истории о зловредных москвичах, обобравших своих земляков и теперь промышляющих в «младшем брате» Москвы. Недоверие к самой возможности существования честного бизнеса в сфере ЖКХ распространено не только среди рядовых обывателей. Многие предприниматели посматривают в сторону наших недоремонтированных домов с сомнением.

«Очень многие люди считают, что ЖКХ – это черная дыра, экономики нет никакой, и бизнеса здесь никогда не будет, – говорит директор управляющей компании «Брагино» Николай Сорокин. – И пусть считают. Этот миф нам только на руку.

На самом деле при грамотной организации работы рентабельность в 10-15 процентов в этом бизнесе можно получать спокойно. У нас, например, сегодня в непосредственном управлении порядка 8 домов плюс к этому по 3 домам идет голосование – а ведь работать мы начали только в конце 2008 года. Пока много средств тратится и на агитационную, разъяснительную работу. Но скоро люди увидят реальные изменения и повышение качества услуг – и это должно ускорить динамику. Так что, думаю, мы выйдем на заявленный мною уровень рентабельности через год-полтора».

По мнению Николая Сорокина, ситуация в ЖКХ сегодня похожа на рынок продуктов питания в 90-е. Тогда становление рынка и замена госмонополий частными компаниями происходили под аккомпанемент разнообразных страхов: боялись голода, боялись безумного подъема цен и исчезновения стратегических запасов пищи. Становление рынка услуг ЖКХ происходит под страхи окончательной «гибели» жилищного фонда и мошенничества со стороны неизвестных управляющих компаний.

«Самая большая проблема сейчас – это недоверие, – подтверждает Сорокин. – Недоверие жителей ко всему новому. Поэтому у нас повышенные обязательства перед первыми «нашими» домами – ведь люди работают с нами на доверии».

Николай Сорокин: «Самая большая проблема сейчас – это недоверие. Недоверие жителей ко всему новому. Поэтому у нас повышенные обязательства перед первыми «нашими» домами – ведь люди работают с нами на доверии»...

Время – сейчас

Любой кризис – это время принудительного развития, когда навалившиеся разом проблемы требуют от людей активных действий и смены моделей поведения. Поэтому-то неудовлетворенные работой ДЕЗов жители при всех своих страхах и сомнениях уже «созрели» к изменению форм управления домом. Однако большая часть предпринимателей до предложения этих услуг пока не «дозрела».

[ДА] Николай Сорокин: «ЖКХ – такая штука, что начинать работать с ней надо как раз в кризис. Потому что компании, которые смогут устоять во время кризиса, предложить достаточно квалифицированный сервис и управление домами, потом станут основными игроками этого рынка».

[НЕТ] Миша Халтян, депутат муниципалитета Ярославля: «Услуги управления стоят больше, чем могут заплатить сейчас собственники».

[ДА] Татьяна Бородина, руководитель некоммерческого партнерства «Российская ассоциация нанимателей жилья 'РАНЖ'»: «Управлять жильем выгодно, поскольку нормы по услугам на ремонт и обслуживание жилья сильно завышены, и это делает сферу управления жильем очень стабильной. Мы станем меньше есть, но мириться с отсутствием тепла, света, воды или канализации не станем и заплатим за квартиру, сколько бы это ни стоило».

Форма – новая

Главный козырь, который может предложить управляющая компания жильцам – новые, отличающиеся от «старых добрых» формы сотрудничества.

[ДА] Николай Сорокин: «В чем наше преимущество? Мы предлагаем новые формы сотрудничества. Раньше был четкий договор управления, когда ДЕЗ забирал все деньги, а дальше как-то ими распоряжался. А вот теперь есть ТСЖ, когда все деньги поступают на ваш расчетный счет, а мы можем вам предоставлять услуги либо полным пулом, либо частично – то, что вы выберете. Это для людей в новинку».

[НЕТ] Миша Халтян: «Жители еще не готовы к созданию ТСЖ. Они стали долевыми собственниками всего дома, но до сих пор не поняли, что произошло изменение собственности. Что они отвечают и за крышу, и за стены, и за землю, примыкающую к дому. Чтобы управлять самим, им нужно еще очень много знаний».

Направление – лицом к людям

На стороне частных компаний такая банальная вещь, как «уровень сервиса». Понимается под этим в первую очередь не качество замены трубы, а качество общения при замене этой трубы.

[ДА] Татьяна Бородина: «Условия на рынке управления жильем не ухудшаются – они сильно расширяются. Сегодня в управляющих компаниях должны работать специалисты по работе с населением, которые имеют профессиональные знания о тарифах и всех тонкостях жилищно-коммунальной сферы от земли до трубы и крана. Вместе с этим они должны быть психологами и социальными работниками, иметь юридическую подготовку и знания в области пиара».

[ДА] Николай Сорокин: «В ЖКХ 2 важнейшие проблемы – эффективное управление и коммуникация с людьми… Мы отремонтировали крышу на одном доме, и после этого наш инженер позвонил и спросил владелицу квартиры на верхнем этаже, не течет ли крыша. Женщина была в реальном шоке от того, что ей позвонили и поинтересовались! Потому что такого не  было никогда.

С людьми надо общаться, объяснять, просвещать, что ТСЖ – это не МММ. Что итоговая сумма квитанции состоит из многих составляющих. А то ведь зачастую люди этого не знают и начинают возмущаться: «Я плачу за такую квартиру 5 тысяч, а у меня в доме ничего не делается!». Здесь наша задача  – разъяснить, куда какие деньги идут и что все-таки на них делается. И работать с неплательщиками. Если традиционно процент неплательщиков был 5-7, то в начале года произошел скачок до 10 процентов. При этом задача управляющей компании – сократить его до 1-1,5 процента. Ведь сейчас много таких, кто хочет платить, но не может. И мы разъясняем, доводим до них информацию о субсидировании, помогаем собрать справки, документы. Наша эффективность напрямую зависит от грамотного построения взаимодействия с людьми».

Миша Халтян: Жители не готовы к созданию ТСЖ. Они стали долевыми собственниками всего дома, но не поняли, что произошло изменение собственности. Что они отвечают и за крышу, и за стены, и за землю, примыкающую к дому...

Деньги – повсюду

Приход в область федеральных денег на капитальный ремонт повышает привлекательность сферы ЖКХ для бизнеса. Но не все решает. Ведь цель бизнеса – не только отремонтировать дом и сделать его пригодным для комфортного проживания, но и получить прибыль. А для этого залатывать дыры тарифом на содержание и ремонт жилья и сдачей в аренду общедомовых помещений недостаточно.

[НЕТ] Миша Халтян: «В этой сфере очень тяжело зарабатывать, и я считаю, что это не бизнес. Люди, которые хотят здесь заработать, должны отнять у каждого собственника рубль. Но на оказание качественной услуги этого рубля мало. И если бизнесмен заработает рубль, пострадает качество управления и обслуживания, а конечным следствием этого может стать развал дома. Здесь деньги зарабатываются в поту, на копейках пенсионеров. И, по большому, счету зарабатывать на этом нельзя. Порядочный человек на этом не сможет делать бизнес».

[ДА] Николай Сорокин: «В системе ЖКХ можно заработать деньги, выстроив систему сервиса, систему дополнительных услуг. Если, конечно, ты будешь упираться и говорить: я управляющая организация и живу только на тарифе управления, – понятно, что ты вымрешь. А если ты выстраиваешь систему коммуникации, хорошую систему оказания услуг – выживешь и будешь получать прибыль.

Например, сейчас мы сознательно пошли на партнерские договоренности с Верхневолжской управляющей компанией и объединились на уровне создания совместной диспетчерской. Чтобы людям дать один телефон, по которому они могут решить все вопросы. Пока только вопросы, касающиеся ремонта и содержания жилья, а в идеале вообще все: заказать слесаря, узнать, почему нет воды, сообщить об аварийной ситуации – вплоть до заказа на ремонт холодильника в разделе индивидуальных услуг, которые отдельно тарифицируются и оплачиваются. В результате весь объем работ на территории проходит через управляющую организацию. Люди платят не «шабашникам», а заказывают работы через управляющую компанию и получают гарантийное обслуживание. А для нас это дополнительный доход, который мало кем до этого просчитывался.

Что еще? Необходимо вести работы по энергосбережению – это одна из главных тем, которые мы будем реализовывать в ближайшее время. Мы не можем снизить тариф на тепло. Но сделать усилие, чтобы сократить объем платежей, мы можем. Во-первых, это выгодно людям. Во-вторых, существует много моментов, которые выгодны и для нас. Тот же договор концессии, который мы можем вводить при установке счетчиков. Мы вкладываем свои деньги в энергосберегающие технологии и потом получаем экономию и для жителей, и для собственного бюджета.

А дальше… Думаю, при нормальной работе года через 3 можно будет привести систему коммунального хозяйства в относительный порядок. Если сейчас перед людьми стоит вопрос выживания – чтобы крысы не бегали и стояки не текли, то через некоторое время у них возникнут другие запросы: организация консьержки, обеспечение безопасности, благоустройство территории. И все это – наш доход».

Сервис – собственный

Отрясая с ног прах государственной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, надо не забыть стряхнуть и заскорузлую форму отношений «управляющая компания – РЭУ». И, по возможности, завести собственный штат мастеров на все руки.

[ДА] Татьяна Бородина: «Предприниматели сегодня должны быть заинтересованы в создании локальных управляющих компаний и высококвалифицированных специализированных ремонтных бригад. В условиях кризиса, при наличии средств на переподготовку кадров, надо создавать рынок высококвалифицированных специалистов по обслуживанию жилья и по работе с населением».

[НЕТ] Миша Халтян: «Я знаю обстановку по РЭУ города. Во всех ситуация плачевная: там работают сотни людей, и многие из них завтра могут оказаться безработными. Смотрите: цены на энергоносители, газ, тепло растут, а платить людям нечем. Поэтому государство на все фиксирует минимальные тарифы. Сделали с 1 января тариф на содержание и ремонт метра жилья 16,83 рубля в среднем – но этих денег не хватает катастрофически! Ведь УК платит РЭУ лишь 7 рублей из этой суммы. Что  можно сделать на эти деньги? Урезали уже текущий ремонт в 3 раза. А зарплаты работникам как урезать? Если раньше минимальная заработная плата была 2300 рублей, то сейчас 4300. Значит УК надо поднимать тариф на содержание дома для РЭУ? Выделять не 7, а 8 рублей. Или РЭУ людей увольнять?»

[ДА] Николай Сорокин: «Первое, чем мы отличаемся от ДЕЗа, – это собственной сервисной службой. Когда я работал заместителем директора Фрунзенского ДЕЗа, возникали ситуации просто анекдотические. Например, мне пришлось полтора месяца «выбивать» из директора РЭУ решение отремонтировать мусороприемный ковш. Потом мы посмотрели договор подряда и поняли, что в его рамках обязать РЭУ к чему-либо очень сложно. Поэтому, когда стали создавать свою управляющую компанию, четко понимали, что сервис должен быть свой. Только в этом случае можно гарантировать качество. То есть я могу, как директор, своему штатному работнику сказать: «Есть сигнал, что течет крыша, иди и решай».

При этом я понимаю, что крупным организациям, у которых в управлении больше миллиона квадратных метров, наверное, свою сервисную службу держать сложнее. Здесь вполне возможна система взаимоотношений с подрядными организациями. То есть, существует определенная группа обеспечения управляющей компании, а на другие виды работ можно нанимать подрядчиков, те же РЭУ в том числе. Но на договоре подряда, а не генподряда! Выполнил работу – получил деньги».

Татьяна Бородина: Управлять жильем выгодно, поскольку нормы по услугам на ремонт и обслуживание жилья сильно завышены, и это делает сферу управления жильем очень стабильной...

Конкуренция – здоровая

Собственно, конкуренция еще только начинается. Основная задача предпринимателя сегодня – обойти ДЕЗ. Основная задача ДЕЗа – удержать имеющиеся позиции. Fight! Да пребудет с вами сила.

[НЕТ] Татьяна Бородина: «Рынок управляющих компаний в Ярославле не развит, конкуренция отсутствует, и развитие этого рынка в связи с кризисом может еще больше замедлиться. С точки зрения собственников жилья, было бы хорошо, если бы на место управляющих компаний встали ресурсопоставляющие организации. Потому что только в этом случае будут снижаться тарифы – для повышения конкурентной привлекательности. Но пока мы видим это только на примере нескольких других городов, в Ярославле такой тенденции нет».

[ДА]/[НЕТ] Николай Сорокин: «Сейчас рынка как такового нет. Долгое время была огромная госмонополия на уровне муниципальных властей. А на протяжении 5 последних лет начали формироваться небольшие пока управляющие компании. Есть, например, УК, которой управляет Надежда Михайловна Паутова – она достаточно давно на рынке, и за это время у нее сформировался определенный круг домов. Но сейчас, мне кажется, приходит новая плеяда, с новым подходом, с новыми условиями. А уже существующие компании практически не ведут работу по захвату территории, по работе с домами.

А вот ДЕЗы сопротивляются приходу частных компаний очень активно. С точки зрения коммерческой структуры я их прекрасно понимаю: было у них 1200 домов, и вдруг этих домов уже 1150. Интересно, что методы, которыми они пользуются, очень похожи на выборные технологии. На встречах с жителями чего только не наслушаешься: мы и МММ, и москвичи, которые деньги заберут и пропадут. Однажды директор ДЕЗа даже рассказал, что я к нему на работу устраиваться приходил, а он меня не взял, и я теперь из вредности чиню ему препятствия! Очень все это интересно… Но нервно.

А если в этом году закончится приватизация ДЕЗов, если продадут оставшиеся Дзержинский, Заволжский и Красноперекопский, это даст еще один серьезный толчок к наступлению рыночных условий. Жестче будет. Конечно, маленьким компаниям сложно будет конкурировать с этими монстрами, тем более, если там будут грамотные специалисты. Но грамотных специалистов сейчас очень мало. И мало кто смотрит на ЖКХ как на систему бизнеса. А если люди не понимают, что в этом есть бизнес, они не понимают, как это должно быть организовано.

При этом сами собственники постепенно становятся активнее и грамотнее. Мы проводим собрания и видим: сначала полная пассивность, затем начинается голосование, и в этот момент уже и о правах вспоминают и даже требовать что-то начинают, хотя еще договор не заключили. Это хорошо. Потому что в конце концов люди начнут требовать от того же ДЕЗа улучшения работ. Это будет поднимать общий статус работы ЖКХ, и я уверен, что ДЕЗы в нынешнем их формате с этими требованиями не справятся. А значит, люди все равно будут приходить к частным компаниям».

Заключение

Отрасль ЖКХ на сегодняшний день занимает одно из ведущих мест в народном хозяйстве. Предоставлением услуг ЖКХ на начало 2009 года занимается почти 300 предприятий. Из них 105 – муниципальных и государственных, 188 – частных. В сфере коммунального хозяйства работает 25 тысяч человек. Объем предоставленных услуг за 2008 год без естественных монополий составляет около 15 миллиардов рублей. Рост доходов за 2008 год по сравнению с 2007 годом составляет 18%.